Notas preliminares sobre o novo Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP)

Guilherme Calmon Nogueira da Gama[1]

Luiza Azambuja Rodrigues[2]

1. Nota introdutória

No fechamento do ano de 2021 – mais precisamente no dia 27 de dezembro – foi editada a Medida Provisória n°1.085 pelo Presidente da República, introduzindo uma série de novidades no âmbito do sistema de registros públicos no Brasil, além de proceder à alteração de várias leis em vigor para o fim de propiciar uma autêntica revolução no modelo e nos procedimentos de realização dos registros de fatos, atos e negócios jurídicos no país.

Sabe-se que a Lei n°6.015, de 31 de dezembro de 1973 – com vigência a partir de 01° de janeiro de 1976 – havia introduzido um modelo bastante inovador em matéria de registros públicos à época da sua edição, mas no interregno de quase cinquenta anos desde a sua edição, havia a necessidade de adequação do sistema registral aos avanços tecnológicos, bem como ao desenvolvimento econômico e social que a nação brasileira vem experimentando. Em matéria de medição de indicadores econômicos e sociais, o Brasil vem sendo objeto de avaliações periódicas – inclusive quanto ao tempo de efetivação, bem como dos custos dos negócios jurídicos em matéria econômica -, como é o exemplo do trabalho desenvolvido pelo Banco Mundial no Doing Business, cujas conclusões são consultadas pelos investidores e negociantes estrangeiros – e até mesmo nacionais – para fins de identificação de parâmetros ligados à segurança jurídica, celeridade, razoabilidade dos custos, efetividade das operações, entre outros.

Assim, esse ensaio tem por objetivo proceder à análise da referida Medida Provisória n° 1.085 de modo bastante objetivo e preciso, sem preocupação ainda de aprofundamento sobre determinados aspectos que ainda merecerão maior reflexão. A primeira parte cuidará das inovações legislativas e alterações das leis em vigor, ao passo que o segundo item do trabalho apontará os objetivos das mudanças legislativas. Num terceiro momento haverá a identificação de pontos positivos sob os pontos de vista macro e microeconômicos. E, ao final, serão destacados aspectos a respeito dos custos de implementação das alterações e algumas outras questões.

2 .Legislação [3]

Este item é reservado para apontar as principais inovações legislativas e identificar também as alterações realizadas nas várias leis em vigor que já cuidavam do sistema de registros públicos, incluindo questões ligadas aos condomínios e incorporações imobiliárias (Lei n°4.591/64), aos registros públicos (Lei n° 6.015/73), ao parcelamento do solo urbano (Lei n° 6.766/79), entre outras.

 2.1. Inovações legislativas

Em relação às novidades introduzidas pela Medida Provisória n° 1.085, são importantes as seguintes referências:

  • Previsão de implementação do SERP (Sistema Eletrônico dos Registros Públicos) com o objetivo de viabilizar a o registro público eletrônico dos atos e negócios jurídicos, por meio da interconexão de serventias, interoperabilidade de dados, intercâmbio e armazenamento de documentos eletrônicos (art. 3º), cuja adesão das serventias é obrigatória e contará com a integração do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) e da Central Nacional de Registro de Títulos e Documentos a sua estrutura, conforme artigos 4º, §1º e 7º. O sistema de registro eletrônico já tinha sido previsto no art. 37, da Lei n° 11.977/09 sem, contudo, ainda ter merecido sua regulamentação mais amiúde, inclusive com prazo para sua implantação, o que agora vem em boa hora tratado na Medida Provisória, destacando-se a importância de sua implementação no art. 1°;
  • Divulgação de índices e indicadores estatísticos da atividade, o que permitirá realizar atividades de diagnose e planejamento estratégico envolvendo todo o sistema registral (art. 3º, IX);
  • Criação do FICS (Fundo para a Implementação e Custeio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos), subvencionado pelos oficiais de registros públicos, salvo quando utilizarem sistema interoperável e plenamente integrado ao SERP (art. 5º). Tal aspecto se revela de muita importância para não tornar mais “cara” a operação de promover o registro público de fatos, atos e negócios jurídicos e, por isso, não enseja a transferência dos custos das medidas relativas ao SERP para os usuários dos serviços de registros públicos, nem requer dispêndio de recursos públicos;
  • Possibilidade de envio de títulos em “extrato eletrônico” aos registros públicos de determinados tipos de documentos a serem disciplinados pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que será qualificado pelos elementos, cláusulas e condições constantes no extrato (art. 6º). Tal faculdade permitirá maior agilidade, efetividade e, ao mesmo tempo segurança jurídica, no registro público dos fatos, atos e negócios jurídicos documentados, como já se verifica atualmente em vários tipos de contratos-padrão, como ocorre em vários regimes de financiamento imobiliário operados por instituições financeiras;

Verificação da identidade de usuários dos registros públicos por meio de base de dados de identificação civil, inclusive de identificação biométrica, dos institutos de identificação civil, das bases cadastrais da União, inclusive do Cadastro de Pessoas Físicas da Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil do Ministério da Economia e da Justiça Eleitoral, da União (Receita Federal e Justiça Eleitoral), conforme convênios a serem realizados (art. 9º). Tal medida inovadora busca desburocratizar o sistema registral e, ao mesmo tempo, conferir maior segurança jurídica quanto à identificação das pessoas dos usuários dos serviços de registros públicos. Aproveita-se, assim, os avanços tecnológicos que atualmente permitem a interoperabilidade de sistemas eletrônicos de dados e informações entre órgãos públicos.

2.2. Alterações na Lei n° 4.591/64

O Medida Provisória n° 1.085/21 também promove várias alterações em leis especiais – e mesmo no Código Civil de 2002 – e, por isso, é fundamental a análise de tais mudanças por ela geradas. No tocante à Lei n° 4.591/64, devem ser destacadas as seguintes alterações legislativas apontadas pelo artigo 10, da MP:

  • Extinção automática – cancelamento indireto – do patrimônio de afetação em relação à respectiva unidade, quando averbada a construção, e realizado o registro do contrato de compra e venda ou de promessa de venda, acompanhado do respectivo termo de quitação da instituição financiadora da construção, por meio da inclusão do §1º, ao inciso III, do artigo 31-E, da Lei 4.591/64. Tal medida atribuirá maior segurança e eficiência ao serviço, proporcionando tranquilidade aos adquirentes das unidades localizadas em condomínios edilícios, sem importar a oneração de despesas relativas ao patrimônio de afetação anteriormente instituído;
  • Possibilidade da averbação – cancelamento direto – da afetação das unidades após a extinção integral das obrigações do incorporador, mediante a prova da quitação do financiamento do empreendimento imobiliário e, simultaneamente, a realização da averbação de construção (artigo 31-E, III, §2º, da Lei 4.591/64);
  • Previsão de prazo de dez dias úteis, no âmbito dos Cartórios de Registro de Imóveis, para qualificação e/ou registro dos memoriais de incorporação (art. 32, §6º, da Lei 4.591/64);
  • Incorporação imobiliária e instituição de condomínio passam a ser ato registral único, diversamente do que vinha ocorrendo até então, com cobrança de emolumentos distintos para cada um de tais atos registrais (art. 32, §15º, da Lei 4.591/64);
  • Expressa previsão legal da necessidade de atualização das certidões e eventuais documentos com prazo de validade vencido da incorporação, quando não houver concretização após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, revogando-se o prazo de validade do registro da incorporação de 120 (cento e vinte) dias anteriormente previsto (art. 33, da Lei 4.591/64); Trata-se de importante providência para conferir maior segurança a todos os interessados, em especial aos adquirentes das futuras unidades;
  • Previsão de procedimento extrajudicial de destituição do incorporador, no qual a ata da assembleia geral de destituição consubstanciará documento hábil para averbação na matrícula do registro de imóveis da circunscrição em que estiver registrado o memorial de incorporação, bem como para a implementação das medidas judiciais ou extrajudiciais necessárias (art. 43, §§ 1º, 2º e 3º, da Lei 4.591/64). Tal medida vem na linha da desjudicialização de determinados temas que não comportam maiores controvérsias e, por isso, atende aos interesses dos adquirentes das futuras unidades em termos de maior agilidade e efetividade até para a continuação do empreendimento;
  • Revogação da necessidade de apresentação de atestado de idoneidade financeira, que estava previsto no artigo 32, alínea ‘o’, da Lei 4.591/64; da irretratabilidade dos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas que, uma vez registrados, conferiam direito real oponível a terceiros e direito à adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem sucedesse (art.32, §2º-A, da Lei 4.591/64).

 2.3. Alterações na Lei n° 6.015/73

As mudanças introduzidas na Lei n°6.015/73 foram as mais importantes não apenas sob o aspecto qualitativo (substancial), mas também sob o prisma da quantidade de novidades que o artigo 11, da Medida Provisória n°1.085 apresentou. Ei-las:

  • Escrituração, publicidade e conservação dos registros em meio eletrônico, conforme regulamentação da Corregedoria Nacional de Justiça (art. 1º, §§3º e 4º; 7º-A, da Lei 6.015/73). Cuida-se da maior transformação em matéria dos Cartórios de Registros Públicos que necessitam modernizar-se à luz das tecnologias atualmente disponíveis, numa sociedade digital com emprego de meios eletrônicos em setores os mais variados possíveis, como já vem se observando até mesmo no âmbito dos processos judiciais;
  • Contagem dos prazos em dias e horas úteis, além da observação dos critérios estabelecidos pelo Código de Processo Civil (art. 9º, §§2º e 3º, da Lei 6.015/73). Tal medida busca uniformizar as previsões das normativas estaduais sobre a contagem de prazos, coadunando-se com o mesma sistemática dos prazos processuais, alterada com o início de vigência do Código de Processo Civil.
  • Uso de assinatura avançada ou qualificada para acesso ou envio de informações aos registros públicos, excetuado o Registro de Imóveis – cujo uso de assinatura avançada só poderá ocorrer em hipóteses a serem estabelecidas por ato da Corregedoria Nacional de Justiça (art. 17, §§1º e 2º, da Lei 6.015/73). A utilização de meios tecnológicos para o fim de formalização da assinatura do interessado nos requerimentos – ou mesmo simples acesso à informação disponível – já é uma realidade em vários setores da vida das pessoas naturais e da existência das pessoas jurídicas e, por isso, o sistema registral não poderia ficar de fora;
  • Obrigatoriedade da menção da data da lavratura do assento nas certidões do Registro Civil das Pessoas Naturais (art. 19, §2º, da Lei 6.015/73). Trata-se da positivação de uma previsão já bem concretizada no âmbito das normas de serviço estaduais;
  • Fornecimento de certidões eletrônicas com critérios de segurança, franqueando-se ao usuário a possibilidade de requerer a certidão de registro em qualquer serventia, bem como a dispensa da materialização de certidões fornecidas eletronicamente (art. 19, §§6º, 7º e 8º, da Lei 6.015/73). Sob a perspectiva social e ambiental – e, porque não até mesmo econômica -, há a eliminação da necessidade de uso de suporte físico quanto às certidões;
  • Criação da “certidão da situação jurídica atualizada do imóvel” que compreenderá as informações vigentes de sua descrição, número de contribuinte, proprietário, direitos, ônus e restrições, judiciais e administrativas, incidentes sobre o imóvel e o respectivo titular, além das demais informações necessárias à comprovação da propriedade e à transmissão e à constituição de outros direitos reais (art. 19, §9º, da Lei 6.015/73). Trata-se de documento registral relativo ao imóvel que conterá as informações necessárias para qualquer interessado de modo a assegurar a confiança que este poderá ter em realizar atos e negócios jurídicos envolvendo o imóvel;
  • Redução no prazo para expedição de certidões dos registros de imóveis (art. 19, §10º, da Lei 6.015/73):
  1. quatro horas, para inteiro teor de matrícula ou registro auxiliar em meio eletrônico;
  2. um dia, para certidão da situação jurídica atualizada do imóvel;
  3. cinco dias, para transcrições e demais casos.

A estipulação de tais prazos visa proporcionar maior agilidade e rapidez no sistema de registros públicos para não servir de obstáculo à realização de operações econômicas relacionadas aos imóveis matriculados nos Cartórios de Registro;

  • Previsão expressa de que a certidão de inteiro teor da matrícula contém a reprodução de todo seu conteúdo e é suficiente para fins de comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel, independentemente de certificação específica pelo oficial (art. 19, §11º, da Lei 6.015/73). Outra medida importante para evitar qualquer questionamento futuro a respeito da prova sobre direitos reais, ônus e outras limitações envolvendo determinado imóvel;
  • Dispensa de requerimento para a solicitação de registros de atos constitutivos no Registro Civil das Pessoas Jurídicas, caso o representante legal da pessoa jurídica tenha subscrito o estatuto, compromisso ou contrato (art. 121, §1º, da Lei 6.015/73). Mais uma medida no sentido da desburocratização quanto à obtenção de informações que estão acessíveis, desta feita nos Cartórios de Registro Civil das Pessoas Jurídicas;
  • Possibilidade de realização de registro facultativo no Registro de Títulos e Documentos com acesso restrito (art. 127-A, §1º, da Lei 6.015/73). Tal providência assegura o registro de documentos que não são de registro obrigatório nos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos, especialmente para fins de prova a respeito deles e, simultaneamente, permite que somente certas pessoas tenham acesso ao teor de tais documentos;
  • Dispensa de reconhecimento de firma dos títulos apresentados no Registro de Títulos e Documentos, salvo em documentos de quitação/exoneração de obrigações apresentados em meio físico (art. 130, §§2º e 3º, da Lei 6.015/73). Trata-se de mais uma medida no sentido da desburocratização do sistema de registros públicos, desta vez em matéria de títulos apresentados no RTD;
  • Revogação da hipótese de registro do “contrato de penhor de animais” e de “documentos decorrentes de depósitos, ou de cauções feitos em garantia de cumprimento de obrigações contratuais, ainda que em separado dos respectivos instrumentos” no RTD. Trata-se de medida também voltada à desburocratização de determinados negócios jurídicos quanto à necessidade do seu registro no Cartório de Títulos e Documentos;
  • Revogação da possibilidade de registro por microfilmagem no RTD e da hipótese de registro específico e forma diferenciada de escrituração do registro de contratos de penhor, caução e parceria no RTD;
  • Revogação da obrigatoriedade do reconhecimento de firma de procuração para apresentação a registro no RTD;
  • Criação dos Livros E (indicador real), F (registro facultativo) e G (indicador pessoal do Livro F) no Registro de Títulos e Documentos. Tal medida permitirá maior agilidade e segurança no acesso e na obtenção de informações constantes dos Cartórios de Títulos e Documentos, inclusive no que tange às garantias mobiliárias;
  • Inovações no rol de hipóteses de registro do art. 167, I, destacando-se:
  1. Promessa de permuta (art. 167, I, 18, da LRP). A previsão pacífica as discussões sobre o ingresso da promessa de permuta de permuta na matrícula do imóvel, em consonância com o disposto no artigo 533, do Código Civil;
  2. Contrato de pagamento por serviços ambientais somente quando estipular obrigações de natureza propter rem (art. 167, I, 45, da LRP);
  3. Tombamento definitivo, sem conteúdo financeiro (art. 167, I, 46, da LRP).

Tais acréscimos também se revelam importantes, especialmente devido ao princípio da legalidade a respeito dos atos e negócios que devem ser objeto de registro no Cartório de Registro de Imóveis, com o escopo de proporcionar uma publicidade mais eficiente. Perceba-se, ainda, que a cobrança do tombamento como ato “sem conteúdo financeiro” visa reduzir a cobrança de emolumentos;

  • Inovações no rol de hipóteses de averbação do art. 167, II, destacando-se:
  1. Cessão de crédito com garantia real sobre imóvel, ressalvada o artigo 167, II, 35, da LRP) (art. 167, II, 21, da LRP);
  2. Existência de penhor rural registrado no Livro 3 (art. 167, II, 34, da LRP);
  3. Processo de tombamento – tombamento provisório – e de seu eventual cancelamento, sem conteúdo financeiro (art. 167, II, 36, da LRP);

A mesma observação quanto ao item anterior se faz necessária aqui, eis que tais inovações se revelam importantes, especialmente devido ao princípio da legalidade a respeito dos atos e negócios que devem ser objeto de averbação no Cartório de Registro de Imóveis;

  • Extinção da competência residual da serventia anterior, de modo que os registros e averbações somente podem ser praticados no atual serviço competente. Aberta a matrícula na serventia atualmente competente será feita a comunicação para o RI anterior averbar, de ofício, o encerramento da matrícula originária (art. 169, da Lei 6.015/73). Tal medida não apenas reduz custos para o usuário, mas também se revela adequada em termos de eficiência, segurança e publicidade nos serviços de registros públicos;
  • Nova sistemática registral para imóveis localizados em mais de uma circunscrição: atos de registros e averbações na serventia da maior parte do imóvel (e, quando idênticas, na serventia de escolha do interessado), e averbação unicamente da circunstância nas demais (art. 169, §3º, da Lei 6.015/73). Tal alteração legislativa vem a estabelecer o critério para identificação sobre qual dos Cartórios de Registro de Imóveis é competente para registros e averbações sobre fatos, atos e negócios relativos ao imóvel que se localiza em mais de uma circunscrição, dispensando-se a necessidade de realizar os atos de registros ou averbação em todas as serventias;
  • Possibilidade de abertura de matrícula no novo serviço, a requerimento do interessado ou de ofício, por conveniência do serviço, ainda que ausentes alguns elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, desde que haja segurança quanto à localização e à identificação do imóvel, a critério do oficial, e que constem os dados do registro anterior (art. 176, §§14º a 16º, da Lei 6.015/73). Tal medida permite que haja um aumento da abertura de matrículas de imóveis até hoje não matriculados por motivo de somenos importância;
  • Possibilidade de complementação dos títulos, de modo que os elementos de especialidade objetiva ou subjetiva que não alterarem elementos essenciais do ato ou negócio jurídico praticado possam ser complementados por outros documentos e/ou declarações dos proprietários ou dos interessados (art. 176, §17º, da Lei 6.015/73);
  • Novos prazos de qualificação/registro – prazos contados em dias úteis a partir do protocolo do requerimento) (art. 188, da lei 6.015/73):
  1. Dez dias: regra geral para emissão de exigências ou realização de registro;
  2. Cinco dias:
  3. escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais;
  4. averbações de construção;
  5. cancelamento de garantias;
  6. títulos/documentos eletrônicos recepcionados pelas centrais eletrônicas (SERP);
  7. reingressos durante a vigência do prazo de prenotação.

Tais prazos visam proporcionar maior agilidade ao sistema registral e, por sua vez, permitirão que as operações negociais relativas aos bens se dêem de modo mais célere;

  • Conservação dos títulos físicos exclusivamente em arquivo digital, conforme regulamentação a ser realizada pela Corregedoria Nacional de Justiça (art. 194, da Lei 6.015/73). Outra medida que vem na direção de modernização do sistema de registros públicos, com a busca da eliminação de qualquer suporte físico a respeito dos títulos apresentados e que, no sistema anterior, deveriam ficar arquivados em suporte físico;
  • Novo prazo de prenotação que passa a ser de 20 (vinte) dias úteis e 40 (quarenta) dias úteis, no caso de REURB-S, contados da data do lançamento no protocolo, caso o título não tenha sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais (art. 205, da Lei 6.015/73). Mais uma medida no sentido de uniformizar a sistemática de contagem dos prazos;
  • Novo regime para antecipação de emolumentos (art. 206-A, da Lei 6.015/73):
  1. Faculdade do usuário em antecipar ou não os emolumentos, excetuados os valores de prenotação, e nos casos de reingresso de títulos devolvidos por falta de pagamento;
  2. Possibilidade do pagamento de emolumentos à vista de fatura nos casos de títulos apresentados por instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil ou por entidades autorizadas pelo Banco Central do Brasil ou pela Comissão de Valores Mobiliários a exercer as atividades de depósito centralizado ou de registro de ativos financeiros e de valores mobiliários;
  3. Previsão do prazo de 5 (cinco) dias úteis para o pagamento de emolumentos pelo interessado, a partir da qualificação positiva, não computados no prazo de registro, quando não houver antecipação.

A previsão de um novo regime de pagamento dos emolumentos que não exige sua antecipação em relação a todos os atos que podem ser praticados no âmbito registral também se insere em mudança significativa que busca estimular e facilitar a prática dos atos pelo usuário do serviço e, ao mesmo tempo, de proporcionar maior eficiência nos serviços prestados pelos oficiais e seus prepostos dos registros públicos;

  • Prorrogação do protocolo anterior à retificação durante a sua análise (art. 213, §13º, II, da Lei 6.015/73);
  • Previsão expressa da possibilidade de utilização de título arquivado em outra serventia (art. 221, §4º, da Lei 6.015/73). Outra medida desburocratizante de modo a evitar a necessidade de providenciar outro título – idêntico a outro já arquivado em determinada serventia registral – para fins de apresentação em outro Cartório de Registro Público;
  • Previsão da possibilidade de o oficial providenciar, preferencialmente por meio eletrônico, a requerimento e às custas do interessado, os documentos comprobatórios necessários junto às autoridades competentes, para viabilizar a realização de averbações (art. 246, §1-Aº, da Lei 6.015/73). Trata-se de medida que objetiva proporcionar maior eficiência nos serviços prestados pelos Cartórios de Registros Públicos, com agilidade e efetividade maiores, ainda que o interessado tenha que arcar com tais custos, o que se revela bastante razoável.

2.4. Alterações na Lei n° 6.766/79

Outra lei também alterada pela Medida Provisória n°1.085/21 é a Lei n° 6.766/79 que trata do parcelamento do solo urbano, além de tratar de outras questões correlatas. As alterações previstas pelo artigo 12, da MP na Lei de Parcelamento foram em menor número, mas também se revelam importantes, como agora será exposto:

  • Redução dos prazos das certidões a serem apresentadas para a realização de registro especial (art. 18, IV, da Lei 6.766/79):
  • cinco anos: certidões negativas de protesto em nome do loteador;
  • dez anos: ações cíveis e penais relativas ao loteador.

A redução dos referidos prazos das certidões também veio na direção de proporcionar maior efetividade, agilidade e segurança no que tange às operações envolvendo parcelamento do solo urbano na modalidade de loteamento;

Previsão da necessidade de apresentação da certidão da situação jurídica atualizada do imóvel, em substituição a de ônus reais (art. 18, IV, ‘c’, da Lei 6.766/79). Também se trata de medida desburocratizante, eliminando exigências que já não mais se justificavam para o parcelamento do solo urbano;

Previsão expressa da possibilidade da apresentação de certidão esclarecedora de ação cível ou penal, e quando cabível, a impressão do andamento do processo digital (art. 218, §7º, da Lei 6.766/79). De modo a permitir a realização do parcelamento do solo, ainda que haja alguma ação cível ou penal relativo ao loteador ou ao imóvel objeto da medida de parcelamento, a alteração legislativa permite que seja esclarecida a questão litigiosa e, assim, que seja promovido o parcelamento do solo urbano, quando for o caso.

2.5. Alterações na Lei n° 8.935/94

A Medida Provisória n° 1.085 também alterou algumas regras da Lei n° 8.935/94 (Lei dos Cartórios), com as seguintes modificações trazidas pelo artigo 13:

  • Dever do notário/registrador em admitir pagamento dos emolumentos por meios eletrônicos, a critério do usuário, inclusive mediante parcelamento (art. 30, XV, da Lei 8.935/94). Trata-se de importante providência não apenas para facilitar os meios de pagamentos dos emolumentos com uso da tecnologia disponível, mas também se adequar à realidade do interessado a respeito da sua capacidade financeira em dar conta de tais pagamentos, daí a possibilidade do parcelamento;
  • Revogação do art. 42-A, da Lei 8.935/94 que previa a possibilidade de cobrança de serviços de natureza complementar pelas centrais de serviços eletrônicos. A medida prevista na Medida Provisória objetiva não onerar os usuários dos serviços de registros públicos com a inclusão da previsão sobre as centrais dos serviços eletrônicos que serão custeadas pelo FICS (Fundo para a implementação e custeio do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos), a cargo dos Registradores.

2.6. Alterações no Código Civil

A Medida Provisória n°1.085, no artigo 14, também promoveu modificações no Código Civil em vigor, conforme se observa das seguintes providências:

  • Possibilidade de as pessoas jurídicas de direito privado realizarem suas assembleias gerais por meios eletrônicos (artigo 48-A, do Código Civil). Trata-se de medida que já havia sido prevista na Lei n°14.010/20 (Regime Jurídico Especial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado) em caráter temporário e que, doravante, se torna regra permanente. A busca, de novo, é a de aproveitamento dos avanços tecnológicos;
  • Previsão expressa do instituto da “prescrição intercorrente” (artigo 206-A, do Código Civil). Cuida-se de alteração que já havia sido prevista na Lei n° 14.195/21, mas que em razão da edição da Medida Provisória ora em análise, se pretendeu sistematizar;
  • Possibilidade da utilização do endereço do empresário individual ou de um dos sócios para fins de registro, quando o local do exercício da atividade empresarial for virtual (artigo 1.142, §2º, do Código Civil). Cuida-se de mais uma inovação que se relaciona aos avanços que a tecnologia tem proporcionado e que fortemente impacta o sistema jurídico. A partir do momento em que é realidade atual a existência de atividade empresarial no formato virtual, fazia-se necessário ter algum referencial espacial físico a título de endereço, tendo a MP optado pelo endereço do empresário individual ou de um dos sócios;
  • Previsão expressa da aplicabilidade, no que for cabível, do regime da Lei 4.591/64 ao Condomínio de Lotes (artigo 1.358-A, §2º, do Código Civil). Em complementação à Lei n°13.645/17, que já havia tratado de incluir dispositivo no Código Civil sobre o condomínio de lotes, a Medida Provisória inova ao incluir a regra de aplicação subsidiária da Lei n°4.591/64 ao condomínio de lotes, naquilo que for compatível, por óbvio;
  • Revogação expressa das regras do artigo 980-A, do Código Civil, que dispunha sobre EIRELI como pessoa jurídica de direito privado. Trata-se de mais uma medida desburocratizante e, ao mesmo tempo, com objetivo de adequar o sistema legislativo às mudanças que já haviam sido realizadas em matéria de Direito de Empresa quanto à pessoa jurídica com um único sócio.
  • Revogação do artigo 1.494 que proibia o registro no mesmo dia de uma hipoteca e outro direito real, sobre o mesmo imóvel, em favor de pessoas diversas, quando as escrituras não indicarem dia e hora de sua lavratura. Trata-se de medida que objetiva dar efetividade às garantias imobiliárias sobre o mesmo bem, retirando a restrição anteriormente existente no Código Civil.

2.7. Alterações na Lei n° 11.977/09

Outra lei que sofreu alteração pela Medida Provisória n°1.085/21 foi a Lei n°11.977/09 (Lei “Minha Casa, Minha Vida”) a respeito da efetiva implantação do SERP. Eis a medida objeto de alteração no art. 37, da Lei n°11.977/09:

  • Previsão da obrigação dos serviços de registros públicos em promover a implantação e o funcionamento adequado do SERP (art. 37, da Lei n° 11.977/09, na redação dada pelo art. 15, da MP n°1.085). Como havia sido esclarecido no início deste ensaio, apesar de a Lei de 2009 já prever o SERP, a Medida Provisória n°1.085 passa a impor sua implantação e seu funcionamento pelos serviços de registros públicos;
  • Indicação que a Corregedoria Nacional de Justiça deve prever os requisitos quanto aos documentos eletrônicos a serem apresentados aos serviços de registros públicos (art. 38, da Lei n° 11.977/09, na redação dada pelo art. 15, da MP n°1.085);
  • Disponibilização de serviços de recepção de títulos e de fornecimento de informações e certidões em meio eletrônico pelos serviços de registros públicos (art. 38, § 1°,da Lei n° 11.977/09, na redação dada pelo art. 15, da MP n°1.085).

2.8. Alterações na Lei n° 13.097/15

Outra lei alterada pela Medida Provisória n°1.085/21 foi a Lei n°13.097/15 na parte que tratou do sistema de registro público de imóveis. Eis as alterações realizadas:

  • Reforço da eficácia do registro nas hipóteses de não oponibilidade das situações não inscritas (art. 54, caput) e de fé-pública do terceiro adquirente de boa-fé (§§ 1° e 2°, do art. 54, na redação dada pelo art. 16, da MP n°1.085). Trata-se de mais uma medida para proporcionar segurança jurídica dinâmica e, consequentemente, maior tranquilidade às operações envolvendo imóveis a respeito de situações não registradas no Cartório imobiliário;
  • Dispensa expressa de retirada de certidões forenses e/ou distribuidores judiciais e quaisquer outras não referidas na Lei 7.433/85 para a caracterização de boa-fé. Mais uma providência no sentido da desburocratização e, ao mesmo tempo, de proporcionar maior segurança jurídica aos interessados, em razão do princípio da concentração dos atos e fatos inscritos na matrícula imobiliária.

2.9. Alterações na Lei n° 13.465/17

Finalmente, a última lei que sofreu alterações em razão da Medida Provisória n°1.085 foi a Lei n°13.465/17, em determinado aspecto pontual:

Previsão do procedimento administrativo e dos atos de registro decorrentes da REURB por meio eletrônico. Cuida-se de atender aos reclamos de maior agilidade e eficiência com a utilização da tecnologia na instauração e desenvolvimento do procedimento administrativo, bem como dos atos de registro relacionados à REURB, prevista na Lei n°13.465/17.

3. Objetivos da Medida Provisória n°1.085/21

            Apresentadas as inovações legislativas – inclusive no que tange às alterações das leis especiais e do Código Civil em vigor, neste item serão abordados os objetivos principais da Medida Provisória n° 1.085/21:

  • Adequação dos registros públicos da economia local para modelo global (interesse difuso). Sem dúvida que o novo regime em matéria de registros públicos, introduzido pela Medida Provisória n° 1.085/21, busca promover a adequação do funcionamento do sistema registral brasileiro ao modelo global que já vem sendo praticado em outros países com maior eficiência e agilidade. Há, assim, o atendimento ao interesse difuso em promover tal adequação;
  • Aprimoramento do ambiente de negócios. A Medida Provisória n° 1.085/21, em clara sintonia com exigências já feitas pelos mercados econômicos mais confiáveis e eficientes, tem o claro propósito de aprimorar o ambiente de negócios no Brasil, inclusive e em especial aqueles que envolvam algum efeito sobre bens (imóveis e/ou móveis);
  • Modernização dos registros públicos. Outra clara finalidade da Medida Provisória n° 1.085/21 é adequar o sistema de registros públicos no Brasil aos avanços tecnológicos, eliminando (ou reduzindo significativamente) ainda o emprego de suporte físico quanto aos requerimentos, títulos e documentos que envolvam a atuação dos Cartórios de Registros Públicos no Brasil;
  • Desburocratização dos serviços registrais. Objetiva-se, ainda, eliminar as exigências formais e burocráticas que já se revelaram inúteis para maior agilidade e segurança do sistema registral no país.;
  • Centralização nacional das informações e garantias. Ainda que o Brasil seja um país de dimensões continentais, a Medida Provisória n° 1.085/21 aposta na ideia da centralização nacional dos dados e informações a respeito dos bens (imóveis e móveis) que constam dos registros públicos dos Cartórios de Registro no país. Tal objetivo de permitir a centralização de tais informações em âmbito nacional reforça o objetivo também de proporcionar maior segurança jurídica, a par da eficiência que os serviços de registro público podem ter;
  • Redução dos custos e de prazos. A Medida Provisória n° 1.085/21 claramente tem por finalidade reduzir custos das operações negociais envolvendo os bens que devem ser objeto de registro público, tornando mais acessível o serviço de registro à uma maior parte da população brasileiras e das pessoas jurídicas em geral. E, ao mesmo tempo, a MP tenta propiciar maior agilidade na consumação das operações negociais que envolvam a exigência do registro público, com a redução de prazos para a realização dos serviços registrais;
  • Maior facilidade para consulta de informações registrais e envio de documentação para registro. Finalmente, a Medida Provisória n° 1.085/21 objetiva proporcionar maior facilidade às pessoas em geral para obterem informações sobre aspectos objetivos e elementos subjetivos dos registros públicos, de modo mais eficiente, ágil, e com menor custo. Além de também a MP propiciar que os interessados tenham melhores e mais fáceis condições de encaminhar documentos para fins de registro público.

No cenário contemporâneo, no qual a globalização e a maior facilidade das comunicações e na obtenção de informações são realidades inexoráveis, a Medida Provisória n° 1.085/21 realmente se revela bastante coerente e adequada ao atingimento dos objetivos acima identificados e, por isso, é salutar a sua edição, bem como deve ser a mesma convertida em lei pelo Congresso Nacional.

4. Vantagens da Medida Provisória n° 1.085/21

Além dos objetivos acima identificados, é vital alinhavar de modo objetivo algumas vantagens que a Medida Provisória n° 1.085/21 pode proporcionar no cenário brasileiro envolvendo o ambiente de negócios.

 4.1.Vantagens do ponto de vista microeconômico

Para tanto, é oportuno identificar inicialmente as vantagens que a Medida Provisória n° 1.085/21 pode proporcionar ao Direito brasileiro, sem falar em outras áreas de conhecimento no Brasil:

  • Maior segurança jurídica. O pequeno empreendedor dificilmente tem garantias imóveis, sendo grande a sua dificuldade de acesso ao crédito. Em certa medida, no Brasil há razoável segurança para as garantias de bens imóveis, mas não se pode dizer o mesmo dos bens móveis. Com a Medida Provisória n° 1.085/21 editada, em especial a respeito da atuação dos Cartórios de Títulos e Documentos, há perspectiva clara de se proporcionar maior segurança jurídica aos credores do pequeno empreendedor e do pequeno empresário, o que obviamente tem a aptidão de alavancar os empréstimos que a estes podem ser concedidos.
  • Facilidade e redução dos custos de acesso ao crédito. A nova medida aumenta a eficiência da alocação econômica das garantias móveis, tornando o crédito mais acessível e com menor custo para o microempreendedor. Com os juros mais baratos, aumentam-se os investimentos e os empregos.

4.2.Vantagens do ponto de vista macroeconômico

Da mesma forma, a Medida Provisória n° 1.085/21 apresenta consideráveis vantagens sob o ponto de visa macroeconômico, como as seguintes:

  • Importante instrumento de retomada da econômica. Sem dúvida, com maior eficiência, segurança jurídica, redução de custos e de prazos nas alocações das garantias, o sistema registral impulsionará a retomada econômica das atividades produtivas no mercado brasileiro;
  • Dados históricos – Todo o debate sob a perspectiva macroeconômica começou com a crise do Subprime nos EUA, porque a saída de uma crise severa impõe a queima das garantias pelas empresas. E quando a acaba a crise, essas empresas não têm mais acesso ao crédito. Diante deste cenário, a Medida Provisória n° 1.085/21 se coloca na vanguarda daquilo que o Direito positivo pode contribuir para solução de crises econômicas e, ao mesmo tempo, proporcionar a retomada da Economia;
  • Redução do custo Brasil – Essa medida diminui os custos da aquisição do imóvel, por exemplo, entre outras medidas, além de assegurar o ambiente mais seguro e adequado a respeito das garantias reais;
  • Redução no custo da alocação das garantias.

5. Observações finais

De modo a permitir a conclusão deste ensaio sobre notas preliminares a respeito da Medida Provisória n° 1.085/21, cabe tecer rápidos comentários sobre os custos de implementação do SERP e das demais medidas previstas:

  1. Os custos para implementação da Medida Provisória n° 1.085/21 decorrem do Fundo criado (FICS), o qual possui natureza privada. Dessa forma, não haverá utilização de recursos do orçamento do Poder Judiciário ou do Poder Executivo. Os próprios registradores serão responsáveis pelo custeio. É clara a ideia de que tais custos não podem ser repassados aos usuários dos serviços de registros públicos;
  2. A Corregedoria Geral de Justiça será responsável pela regulamentação dos valores que cada registrador terá que contribuir para tal implementação. Caso o registrador não queira aderir ao sistema unificado, é necessário que crie sistema próprio dotado de interoperabilidade com o sistema próprio;
  3. A regulamentação de padrões tecnológicos a serem exigidos no SERP será feita pela Corregedoria do CNJ;
  4. As alterações da Lei de Registros Públicos feitas pela Medida Provisória n° 1.085/21 para permitir a recepção e armazenamento de documentos em formato eletrônico, por óbvio, implicarão em custos a cargo do FICS;
  5. Tais custos não onerarão o usuário: despesas com operação de sistema serão incorporadas como despesas operacionais dos oficiais de registro;
  6. O termo final para implementação do SERP será 31/01/2023. Neste caso, o cronograma será feito pela Corregedoria Geral de Justiça do CNJ, mas não pode ultrapassar esta data.

Finalmente, apenas a título ilustrativo, é importante a menção que, a par dos fatos, atos e negócios jurídicos de conteúdo econômico e patrimonial, a Medida Provisória n° 1.085/21 também terá importante papel nas questões registrais relativas às solicitações de lavratura de assento de nascimento, procedimento de habilitação para casamento, procedimento de conversão de união estável em casamento, registro de escritura pública de separação e divórcio consensuais, além de outros atos. Todos esses atos poderão ser realizados em formato eletrônico, a atender aos anseios de eficiência, celeridade, transparência, redução de custos.

Desse modo, ainda que em análise preliminar e, por óbvio com os aportes que a doutrina e o Poder Legislativo ainda poderão apresentar, espera-se que a Medida Provisória n° 1.085/21 seja convertida em lei e, assim, atenda aos objetivos e finalidades identificados neste ensaio.


NOTAS

[1] Vice Presidente e Desembargador do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (RJ-ES). Juiz de Ligação para a Convenção de 1980 da Conferência da Haia de Direito Internacional Privado. Ex Conselheiro do Conselho Nacional de Justiça. Mestre e Doutor em Direito Civil pela UERJ. Professor Titular de Direito Civil da UERJ (Graduação e Pós-Graduação) e do IBMEC/RJ. Professor Permanente do Programa de Pós-Graduação da Universidade Estácio de Sá (RJ) e Pesquisador da UNESA/RJ.  Membro da ABDC (Academia Brasileira de Direito Civil), do IBDFAM (Instituto Brasileiro de Direito de Família) e do IBERC (Instituto Brasileiro de Responsabilidade Civil).

[2] Mestranda em Direito Civil da UERJ.  Membro da Association Henri Capitant des Amis de la Culture Juridique Française e do Instituto Brasileiro de Direito Civil (IBDCivil). Membro da Comissão de Direito Civil da Ordem dos Advogados do Brasil e advogada.

[3] Os autores agradecem vivamente a Pedro Ítalo da Costa Bacelar, Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas, pela colaboração com os apontamentos das inovações e alterações legislativas.

Parceiros